北京买房之住房贷款篇，带你详解商业贷款、公积金贷款及计算
二、 贷款买房 ：贷款比例、利率、上限、计算
1、贷款 购房 所需提供资料
（1）身份证原件
（2）户口本（若北京 集体户口 ，要集体户口本首页复印件盖章的；本人页复印件）
（3） 居住证 或电子居住卡
（4）购房人名下银行卡
（5） 收入证明 ，附模板
（6）银行流水
2、 贷款年限：北京最长25年。 根据 楼龄 和购房者年龄来确定。一般来讲：
（1）贷款年限＋房龄＜70周岁
（2）贷款年限＋借款人年龄＜70周岁
（3）不同银行与不同建筑结构，年限会有些差距。
若 贷款人 年岁已高，可考虑接力贷。
接力贷： 以父母为借款人，子女做担保人向银行申请贷款，考核借款人夫妻双方的贷款套数，子女不计入套数在内。反之同理。
3、 首付比例 35％－80％，二手房按银行评估价
Ps：首付的计算，是先算贷款金额，之后首付＝总价－贷款额。
比如首套资格买五环内465万的 新房 ，首付35％，贷款比例65％?465w＝302.25w，取整，可贷金额为302万。首付即465－302＝163w。
二手房的贷款计算，则以银行评估价来计算贷款额 。 一般评估价为市场价的9成，上下浮动，有些偏远 地段 及老房，就会低于9成。
例如首套资格买五环内2000年左右总价465w的二手房，银行评估价大概418w，贷款比例65％?418w＝271.1w，贷款去零取整为271w，首付：465－271＝194w，4成以上。
4、 商业贷款 和公积金贷款
4.1商业贷款
商贷利率：执行 LPR ＋基点利率。 首套加55个基点，二套105个基点。每月20号公布当月利率，9月份首套为4.65＋0.55＝5.2％，二套为4.65＋1.05＝5.7％
普通住宅 认定：须同时具备以下3个条件
（1） 建筑面积 ?140㎡（公房例外）
（2）所在 小区 建筑容积率?1
（3）环 房屋 单价和总价至少有一个在标准之下
贷款年限：最长25年。
① 房龄40年内银行都能做，超过40年只有个别银行能贷满，利率正常。
② 或者高货值的 学区 划片房，贷款人资质也不错的，走特批能贷25年。
4.2公积金贷款
（1） 公积金贷款利率 ： 首套利率3.25％，二套上浮10％
（2）公积金贷款年限： 以下所有限制条件同时考虑，取低值
（3） 公积金贷款额度 ：首套上限120w，二套上限60w
① 东西城 户籍 ，买城六区外的首套住房，借款额度可上浮20万元；
② 城六区户籍，买城六区外的首套住房，贷款额度可上浮10万元；
符合第 二套房贷款政策 要求的，贷款额度为60万元。
个人公积金 贷款额度：
市管公积金：每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，可贷120万。已婚的，谁缴存年限较长额度更高就算谁的。
（4） 公积金贷款额度计算公式
单身贷款额＝（个人缴存额?缴存比例－1540）?0.6?对应年限的月均还款额
已婚贷款额＝（个人缴存额?缴存比例－1540?2）?0.6?对应年限的月均还款额
（5）北京住房公积金类别： 市属公积金、国管公积金和中直公积金
① 市属 公积金缴存 地北京市（包括各区县） 住房公积金管理中心 ，单位登记号110开头
② 国管公积金缴存地为z央国家机关住房资金管理中心，单位登记号512或502开头
③ 中直公积金缴存地为中***z央直属机关住房资金管理中心北京住房公积金管理中心中直分中心
（6）公积金贷款申请条件
市属和国管公积金 贷款条件 ：
① 公积金账户开户6个月以上，且从申请日开始，向前推算的6个月连续足额缴存。
② 目前账户是缴存状态，未停止。（国管的话，经z央国家机关住房资金管理中心审核同意，处于缓存、封存或者退休销户状态的缴存职工可申请贷款）
③ 申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。
中直公积金贷款条件：
从申请贷款日开始，向前推算的12个月连续足额缴存。
① 目前在缴存状态，未停止。
② 申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金 个人住房贷款 和政策性贴息贷款
（7）组合贷
市管公积金组合贷 ：利率上，各自执行。公积金部分同市管公积金，商贷部分同商贷，冲突部分按最严格的利率，各自执行。
总贷款额＝公积金贷款额＋商贷金额
夫妻两人，一方市管，一方国管，市管不够贷的话，可用过关公积金辅助合并计算。
国管公积金组合贷： 原则上，公积金部分同过关公积金，商贷部分同商贷，冲突部分取最严格。
Ps：国管公积金组合贷要求实际贷款金额必须与 网签 的贷款金额一致。