“益”起民法典,每天点一典。
《民法典》物权编 第二百七十六条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
本条是关于车位、车库归属问题的规定。
在现实生活中,“车多位少”的情况普遍存在。对于有的开发商将车位、车库高价出售给小区业主以外的人员停放,造成不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用公有的道路或者其他场地作为车位。本条款有针对性地规定“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,以保护业主的权益。如何确定开发商是否“首先满足”了业主停放车辆的需要,是一个比较困难的事情。根据《建筑物区分所有权司法解释》第五条规定:一、开发商对外处分车位的前提是已经按照配置比例满足了业主需求。二、“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。三、本条规定的首先满足业主的“需要”,既包括购买权,也包括租赁权等。
例如,开发商与业主小黄签订第二个车位买卖合同,违反了按配置比例处分车位的义务,损害了业主小张的合法利益。合同具有相对性,原则上只有合同当事人才能行使救济权,合同关系以外的第三人无救济权,但法律授予第三人救济权的除外。在这种情况下,业主小张可以对此提起诉讼维护自己的合法权益。